Tanie mieszkania dostępne dla niezamożnych Polaków – a przy tym funkcjonalne, ładne, nowoczesne. Żaden luksus, bo nie o to tu chodzi, ale standard na bardzo przyzwoitym poziomie. Cena najmu za metr kwadratowy niższa niż w przypadku mieszkań na rynku komercyjnym, ale też wyższa niż w mieszkaniach komunalnych.

Budowanie takich mieszkań to szlachetna idea, tym bardziej jak weźmiemy pod uwagę, że deficyt mieszkaniowy w Polsce sięga 2,1 mln lokali, a do 2030 r. wzrośnie do 2,7 mln. Tak wynika z raportu HRE Think Tank pt. “Ile mieszkań brakuje w Polsce?” opublikowanego pod koniec 2018 r. Ten sam raport wskazuje, że deficyt tanich mieszkań socjalnych dla rodzin o średnich i niskich dochodach wyniósł w 2017 r. nawet 200 tys. lokali.

Idea przewodnia niektórych dotychczasowych rządowych programów wspierających gminy w finansowaniu budowy mieszkań na wynajem była taka, by zaspokoić mieszkaniowe potrzeby specyficznej grupy obywateli. Mówimy o ludziach zarabiających zbyt dobrze, by mieszkać w mieszkaniach komunalnych, a jednocześnie za mało, by zaciągnąć kredyt hipoteczny. Szacuje się, że to około 40 proc. całej populacji w Polsce, a więc bardzo duża grupa.

Nim jednak przyjrzymy się bliżej argumentom przemawiającym za budowaniem mieszkań przez gminy, zastanówmy się nad inną kwestią.

Co może zniechęcać gminy do budowy mieszkań?

Tu w grę wchodzą przede wszystkim złe skojarzenia z mieszkaniami socjalnymi, które – nie ukrywajmy – dla gminy często są utrapieniem. Czynsz w takich miejscach z reguły jest bardzo niski, czasem to będzie stawka rzędu 1-2 zł z metra, a więc 40-80 zł za mieszkanie 40 mkw. Gmina na lokalu nie tylko nie zarabia, a wręcz do niego dopłaca. Tym bardziej, jak lokatorzy uchylają się od uiszczania nawet tak niskich opłat – bo tak również się zdarza.

Kolejna sprawa, to że tereny z mieszkaniami socjalnymi gminy często postrzegają jako swoisty Dziki Zachód. Kradzieże, wypadki, nadużywanie alkoholu, w dodatku jak gmina zamontowała nowe kaloryfery, to nagle po tygodniu okazało się, że już ich nie ma. W efekcie tych doświadczeń gminy przez wiele lat postrzegały gospodarkę mieszkaniową jako ciężar, a nie szansę na rozwój. Reagują alergicznie na temat mieszkań, bo jak już jakiekolwiek mają – to tylko z problemami.

Jeśli Gmina ma nie dopłacać do nowych mieszkań, to musi ustalić czynsz trochę wyższy, od tego, który stosuje aktualnie dla starego zasobu komunalnego. Gminy czasem obawiają się, że na mieszkania droższe od tych „zwykłych” komunalnych nie znajdą się chętni; w rzeczywistości jednak mieszkańcy często są głodni nowych lokali, bo chcieliby podnieść swój standard życia i stać ich na to, ale w mieście po prostu brakuje takich możliwości. Bo albo są mieszkania komunalne w kiepskim stanie, albo takie wynajmowane prywatnie – a ich cena często jest nieproporcjonalnie wysoka do oferowanej przez wynajmującego jakości. Mieszkańcy, postawieni w sytuacji bez dobrego wyjścia, zaczynają myśleć o przeniesieniu się do innego miasta.

Gminy również wskazują na brak doświadczenia w realizacji skomplikowanych inwestycji budowlanych. Są miejsca, gdzie ostatni blok z wielkiej płyty budowano we wczesnych latach osiemdziesiątych. Od tamtego czasu na lokalnym rynku inwestowały już tylko podmioty prywatne. Tymczasem kompetencje techniczne da się pozyskać na rynku i jeśli gmina będzie przestrzegać pewnych zasad, to da się zbudować efektywne mieszkania nie gorzej niż doświadczeni deweloperzy.

Dopiero mniej więcej cztery lata temu zaczęto więcej mówić o mieszkaniach jako o szansie strategicznej miasta – również w kontekście tego, że najnowsze badania naukowe wykazały istotne ryzyko depopulacji bardzo wielu gmin. I tu powoli przechodzimy do powodów, dla których gminom opłaca się budować mieszkania. A wręcz jest to dla nich konieczność.

Mieszkania to sposób na odpływ ludności

W perspektywie najbliższych dekad spodziewana jest depopulacja Polski. Jak podaje Państwowa Akademia Nauk, zjawisko to wynika z nałożenia się szeregu niekorzystnych uwarunkowań, z których najważniejsze leżą po stronie spadku dzietności i emigracji zagranicznej. Z badania przeprowadzonego przez PAN wynika, że praktycznie wszystkie miasta w Polsce, poza nielicznymi wyjątkami, w ciągu kilkunastu czy kilkudziesięciu lat istotnie się skurczą, do 2050 r. tracąc nawet połowę mieszkańców (taki los czeka np. Zabrze czy Bytom).

Co to oznacza w praktyce? Przypuśćmy, że miasto liczy 50 tys. ludzi i całą infrastrukturę ma przygotowaną pod taką właśnie liczbę mieszkańców. Wodociągi, sieci elektryczne i gazowe, szkoły, ośrodki zdrowia, urząd miejski, autobusy – to wszystko jest dostosowane do miasta o konkretnej populacji. I teraz wyobraźmy sobie, że to miasto w ciągu 10 czy 20 lat traci 25 proc. mieszkańców, a jednocześnie cała infrastruktura zostaje taka, jaka jest. Nagle ma ona obsłużyć dużo mniejszą grupę ludzi niż tę, do której została przygotowana.

Ta mniejsza grupa ludzi musi teraz płacić dużo więcej niż kiedyś, aby można było utrzymać infrastrukturę, a więc opłaty idą w górę – to jedno rozwiązanie. Drugie, to cięcia ze strony gminy: pozamykać szkoły, zlikwidować linie autobusowe, zwolnić część urzędników. Żadne z tych rozwiązań nie jest dobre, tak pod względem finansowym, jak i społecznym oraz politycznym.

Nowe mieszkania na wynajem mogą stanowić jedno z narzędzi, dzięki którym miasto albo spowolni procesy depopulacyjne, albo przyciągnie nowych mieszkańców, którzy będą chcieli się tam osiedlić. Sprawdziło się to m. in. w przypadku Kępic w woj. pomorskim.

– W momencie, kiedy zaczęliśmy budować nowe mieszkania odezwały się osoby nawet spoza Kępic, z terenu powiatu słupskiego, ale także z całej Polski, osoby, które kiedyś wyjechały z Kępic, bo tutaj nie miały warunków do zamieszkania, ale chcą wrócić. Na 42 mieszkania, które już budujemy mamy 100 podań. (…)to ogromna szansa na to, żeby nam się szkoły nie wyludniały, żeby przychodnie lekarskie mogły działać, żeby do gminy spływały podatki – mówi burmistrz Kępic Magdalena Majewska.

Jarocin to kolejny przykład. Gmina miała niemały problem – istniało ryzyko konieczności zamknięcia dwóch szkół. W regionie było po prostu za mało dzieci, a nad pracownikami oświaty wisiała realna groźba utraty pracy. Rozwiązaniem problemu okazało się wybudowanie prawie 400 mieszkań w pobliżu szkół i zasiedlenie tych mieszkań rodzinami z dziećmi.

Zasoby mieszkaniowe jako magnes na inwestorów

Depopulację można określić jako problem ostateczny. Kiedy w mieście nie ma dobrych warunków mieszkaniowych oraz innych czynników, które sprawiają, że ludzie chcą zostać, to władze gminy szybko zauważą odpływ mieszkańców.

Gdy jakikolwiek przedsiębiorca decyduje, czy chce zlokalizować fabrykę w danej gminie, to patrzy m. in. na dostępność komunikacyjną – czy wjazd do miasta jest dogodny. Patrzy na dostępność terenu – jeden inwestor może potrzebować małej ziemi, a drugi bardzo dużego areału. I w końcu patrzy na dostępność siły roboczej – czy zdoła na miejscu pozyskać pracowników.

Pracowników może nie być na rynku lokalnym – co jest bardzo częstą sytuacją, szczególnie w przypadku mniejszych miejscowości – i wtedy trzeba ich albo przywieźć, albo osiedlić. Jeżeli gmina powie: „Dla państwa kadry jesteśmy w stanie zaoferować kilkadziesiąt mieszkań i to wam pomoże ściągnąć ludzi do pracy” – to może to być argument rozstrzygający.

Nie bez powodu otwarcie większego zakładu pracy (np. fabryki) w jakiejś miejscowości zawsze jest dużym wydarzeniem. Media przeważnie skupiają się na aspekcie powstania nowych miejsc pracy, natomiast często pomija się fakt, że towarzyszy temu cały strumień dochodów dla gminy.

Pracownicy, którzy stają się nowymi mieszkańcami gminy, zaczynają płacić w niej podatki, w ten sposób zwiększając dochody miasta. Z samego zakładu pracy w gminie zostaje część podatku CIT, przedsiębiorstwo płaci też podatek od nieruchomości – co może iść w niebagatelne kwoty, kiedy na przykład od linii produkcyjnej płaci się  rocznie 2 proc. jej wartości. Jeśli wartość wzniesionych budowli wyniesie 100 mln zł, to podatek od nieruchomości sięgnie 2 mln zł rocznie. Do tego dochodzą uiszczane przez przedsiębiorstwo opłaty za śmieci, wodę, kanalizację i wiele innych. Nie będzie przesadą powiedzieć, że w wielu przypadkach taka fabryka stanowi fundament budżetu miasta.

Ale człowiek, który pracuje w fabryce na przykład w Żorach na Śląsku, wcale nie musi w tym mieście mieszkać – bo Żory są doskonale skomunikowane z innymi miastami, m. in. z pobliskim Rybnikiem. Jeśli ludzie będą nawet codziennie dojeżdżać do Żor do pracy, to gmina niewiele na tym zyska, bo przecież PIT tych pracowników zasili kasy miejscowości, w których mieszkają. A gdyby Żory miały atrakcyjną ofertę mieszkaniową, sytuacja mogłaby wyglądać zgoła inaczej.

Prezydent tego miasta zauważył problem z brakiem mieszkań już w 2014 roku i wtedy, przy okazji kampanii wyborczej, obiecał, że zbuduje 1000 mieszkań. W ten sposób Żory miały zapobiec depopulacji oraz zachęcić pracowników pracujących w Żorach, by się tam osiedlili.

– Miasto zdecydowało się na budowę mieszkań na wynajem, ponieważ jest to niewątpliwy czynnik rozwoju. Liczymy, że nowa materia w zasobie mieszkaniowym spowoduje, że wzrośnie liczba mieszkańców miasta, a za tym też jego dochody podatkowe – mówi Olgierd Zaraś, prezes zarządu ZTK Żory.

Program odniósł sukces – wszystkie mieszkania, które są oddawane do użytku mają mieszkańców czekających na to, by się wprowadzić. Nie było problemu, żeby znaleźć chętnych na pierwsze 400 mieszkań, a obecnie trwają rozmowy o sfinansowaniu pozostałych 600.

Powstanie tych mieszkań pośrednio wzmacnia kasę miejską oraz przeciwdziała trendom depopulacyjnym, umożliwiając miastu rozwój zamiast degradacji. W tym sensie Żory, Kępice, czy Jarocin mogą być pozytywnym wzorcem dla innych polskich gmin, a także przykładem, że zamiast obawiać się budowania mieszkań – lepiej patrzeć na to jak na dużą szansę dla gminy.

Kolejne części:

Pułapki czekające na gminy, które chcą budować mieszkania

Sposoby finansowania budowy mieszkań przez gminy

Mariusz Gołaszewski

Ekspert i praktyk rynku kapitałowego, przeprowadził dla samorządów ponad 350 projektów w zakresie finansowania inwestycji i usuwania problemów z długiem. Absolwent Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie i Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego, posiadacz dyplomów Professional Risk Manager oraz ACCA. Wykładowca akademicki i szkoleniowiec. Prezes Zarządu Aesco Group, instytucji zajmującej się opracowywaniem i oferowaniem rozwiązań dla jst w zakresie zarządzania finansami i zadłużeniem.