Temat budowy mieszkań przez gminy jest nagłaśniany od kilku lat.

Dobrych powodów jest przynajmniej kilka: takie mieszkania zwiększają atrakcyjność gminy i mogą zaważyć na przykład o wybudowaniu w niej nowego zakładu pracy; są też odpowiedzią na problem depopulacji, który dotyka kolejne polskie miasta. Gminy, które decydują się na budowę mieszkań mogą jednak napotkać pułapki na drodze i choć wyjście naprzeciw im wszystkim wymagałoby stworzenia obszernego poradnika, to tutaj przyjrzymy się kilku – w mojej ocenie – najważniejszym. Wszystkich można uniknąć, jeśli tylko gmina ma odpowiednią świadomość i zadba o fundamentalne kwestie.

Nieefektywna koncepcja

Mieszkania muszą być dostosowane do potrzeb ich przyszłych lokatorów, a także do finansowych możliwości gminy oraz jej mieszkańców. Muszą być zbudowane w sposób efektywny, żeby nie były za drogie w budowie i późniejszej eksploatacji. Jak gmina zbuduje za drogie mieszkania, to będzie to dla niej spory problem.

Z finansowego punktu widzenia idea stojąca za budowaniem mieszkań przez gminę jest taka, by te mieszkania niejako same się spłacały w rozsądnym horyzoncie czasu – czyli żeby czynsze płacone przez ludzi pokrywały kwotę zobowiązania, które gmina czy spółka komunalna zaciągnęła na realizację projektu. Za rozsądny horyzont czasowy przyjmuje się tu 20-25 lat.

Mieszkania muszą mieć odpowiedni metraż – nie za duży, bo do 2-pokojowego mieszkania o powierzchni 55 mkw z reguły będzie trudniej znaleźć najemcę niż do lokalu 40-metrowego o podobnym rozkładzie, ale też nie za mały, gdyż nie będzie zbyt dużo chętnych na same kawalerki. Nie za szerokie korytarze ani nie przesadnie duże tarasy. Garaże podziemne też raczej warto odpuścić.

Należy pamiętać, że mieszkania budowane przez gminy z zasady nie mają być luksusowe, tylko utrzymane w godnym standardzie, przemyślane i funkcjonalne. Przesada w żadną stronę nie służy efektywności.

Niekompletna dokumentacja

Są gminy, gdzie ostatni „nieprywatny” blok mieszkalny spółdzielnia wybudowała w latach 80., czyli ponad 30 lat temu. To przykład, który obrazuje szersze zjawisko: polskie gminy generalnie mają ograniczone doświadczenia w budowaniu mieszkań. Po roku 89. temat ten praktycznie nie istniał, aż do kilku lat wstecz. W związku z tym w gminach przeważnie nie ma fachowców od dokumentacji technicznej, co może rodzić szereg problemów.

Gmina wybiera projektanta w przetargu publicznym. Z reguły wygrywa ten, który zaoferował najniższą cenę. Następnie gminie przekazana zostaje dokumentacja – i szybko okazuje się, że choć została sporządzona zgodnie z przepisami oraz zgodnie z zamówieniem, to jest niekompletna. Na przykład zawiera projekt budowlany, brakuje natomiast projektu wykonawczego z rozrysowanymi szczegółami – na przykład jakie mają być barierki, jakie okna i drzwi, jak wszystko ma być wykończone i tak dalej. Nagle okazuje się, że trzeba wydać sporo pieniędzy, by architekt uzupełnił dokumentację o to, co niezbędne, a o czym nikt na początku nie pomyślał.

Gmina powinna na etapie opracowania koncepcji i zlecania stworzenia dokumentacji współpracować z profesjonalistą, który jej pomoże – wskaże, co jest w takiej dokumentacji ważne, zleci ją i odbierze od architekta w imieniu gminy. Usługa takiego profesjonalisty to oczywiście koszt, ale ponosi się go po to, żeby w kolejnym etapie uniknąć jeszcze większych kosztów.

Niesprecyzowane potrzeby

Ten punkt jest pochodną poprzedniego i również dotyczy współpracy z projektantem. Trzeba pamiętać, że architekt zaprojektuje to, o co zostanie poproszony. Kiedy gmina zleci mu zaprojektowanie bloku, to jeżeli nie dostanie szczegółowych wytycznych dotyczących oczekiwanych przez gminę rozwiązań – zaprojektuje taki, jaki uzna za stosowne.

Może się poszczęścić i taki architekt rzeczywiście przedstawi solidny projekt funkcjonalnego budynku. Ale może też się zdarzyć, że popuści wodze fantazji i zrealizuje coś, co może i będzie miało pewien walor artystyczny, ale niekoniecznie użytkowy.

Generalna zasada jest taka, że mieszkania budowane przez gminę powinny być skrojone pod potrzeby jej odbiorców, o czym też wspomnieliśmy wcześniej. Gmina musi być tego świadoma i rozmawiając z architektem maksymalnie doprecyzować oczekiwania. Tu nie powinno być miejsca na domysły czy zostawianie zbyt dużej przestrzeni na fantazję – bo to często kończy się zawodem.

Brak zarządzania

To prosty fakt, jednak wart przypomnienia: jak już blok powstanie, to trzeba nim zarządzać. Podstawowym elementem zarządzania zaś – oprócz na przykład dbania o czystość powierzchni wspólnych – jest terminowe wystawianie faktur, zbieranie pieniędzy i pilnowanie czy wszyscy płacą. I tego gminy przeważnie się boją, ponieważ mają doświadczenie, że wielu ludzi nie płaci, a potem z takim człowiekiem jest problem, bo trzeba go albo przenieść do mieszkania socjalnego o niskim standardzie – a to rozwiązanie trudne i niekorzystne dla obu stron.

Trzeba jednak pamiętać, że choć zdarzają się uciążliwi lokatorzy, to jednak naprawdę znikoma liczba ludzi zakłada niepłacenie, zwłaszcza kiedy ma do dyspozycji atrakcyjne mieszkanie w dobrej cenie. Ludzie z założenia chcą płacić, tylko trzeba dać im szansę – regularnie wystawiać rachunki i zarządzać budynkiem w nowoczesny sposób. Na przykład pilnując regularności wpłat, aby nie dopuścić do sytuacji, w której mieszkaniec nie zapłacił przez rok, gmina go nie upominała ani nie egzekwowała należności – i powstał spory dług.

Wyżej wymienione pułapki to realne kwestie, na które trzeba uważać i którym należy wyjść naprzeciw – co do tego nie ma wątpliwości. Ale największą pułapką może okazać się strach gmin przed próbowaniem nowych rozwiązań, a do takich niewątpliwie należy budowanie mieszkań. Gminy są na tym polu niedoświadczone, to w pewnym sensie nowy teren. Przy należytej ostrożności warto jednak na niego wkroczyć. Korzyści z budowy nowych mieszkań zawsze rzucają cień na ewentualne związane z tym trudności.

Mariusz Gołaszewski

Ekspert i praktyk rynku kapitałowego, przeprowadził dla samorządów ponad 500 projektów w zakresie finansowania inwestycji i usuwania problemów z długiem. Absolwent Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie i Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego, posiadacz dyplomów Professional Risk Manager oraz ACCA. Wykładowca akademicki i szkoleniowiec. Prezes Zarządu Aesco Group, instytucji zajmującej się opracowywaniem i oferowaniem rozwiązań dla jst w zakresie zarządzania finansami i zadłużeniem.