Gminy coraz częściej traktują społeczne budownictwo jako narzędzie do realizacji swoich strategii. To odejście od dotychczasowego dogmatu, iż mieszkania gminne są wyłącznie problemem – czymś, co pogłębia wydatki gminy  i niszczeje i czego warto się pozbyć, jak tylko nadarzy się okazja. Lokatorzy postrzegani są jako kolejne utrapienie burmistrza i wójta, unikają płacenia czynszu i domagają się od gminy przeprowadzenia remontów budynków.

W istocie często dochodziło do powstania błędnej spirali: gminy nie miały środków na utrzymanie mieszkań w dobrym stanie z uwagi na bardzo niskie czynsze, stan techniczny mieszkań pogarszał się, w ostateczności gminy aby pozbyć się „problemu” zbywały lokale lokatorom za ułamek ich wartości, a lokatorzy sami je remontowali. Są w Polsce gminy, które w ten sposób pozbyły się wszystkich mieszkań.

Dziś dla samorządów staje się jasne, że gminne mieszkania to przede wszystkim podstawowe narzędzie do realizowania strategicznych, długofalowych celów. Jednym z najważniejszych jest zapobieganie depopulacji – odpowiednie zasoby mieszkaniowe za umiarkowany czynsz, niższy od czynszu na rynku prywatnym sprawiają, że więcej ludzi będzie chciało lub mogło zostać w „swojej” miejscowości. Co więcej, dostępne mieszkania mogą przyciągnąć osoby spoza regionu, by się osiedliły i podjęły pracę. A dla potencjalnych inwestorów to sygnał, że w gminie dostępne są kadry (lub miejsca, by tę kadrę sprowadzić i osiedlić) – co z kolei oznacza, że można tam bezpiecznie zlokalizować nowy zakład pracy.

Gmina, budując mieszkania, zarazem buduje swój majątek. Dla mieszkańców takie nowe budownictwo to realny powód do dumy i element budowy lokalnego prestiżu. Prywatni deweloperzy widząc, że w gminie powstają nowe lokale, są bardziej skorzy do wybudowania swoich – tym samym zasilając miejscową kasę i dodatkowo podnosząc atrakcyjność gminy.

Korzyści łatwo wymieniać, natomiast dla gmin trudniejsze bywa rozeznanie się w możliwych sposobach finansowania mieszkań, ich wadach i zaletach.

Finansowanie ze środków własnych

Jednym ze sposobów sfinansowania budowy mieszkań jest wyłożenie na ten cel zasobów z gminnej kasy. Gminy zazwyczaj posiadają pewne nadwyżki finansowe, które w teorii mogą przeznaczyć na cele mieszkaniowe – na przykład przekazując środki spółkom gminnym, które potraktują je jako udział własny umożliwiający zaciągnięcie kredytów na sfinansowanie projektów mieszkaniowych. To źródło finansowania ma jednak swoje mocne ograniczenia, gdyż gminy mają mnóstwo ważnych celów, na które potrzebują przeznaczać ewentualne wolne środki i w praktyce głównie służy jako swoista cena pozyskania finansowania zewnętrznego. .

Finansowanie preferencyjne

Skorzystanie z pomocy rządu ma dla gminy jedną, zasadniczą zaletę: jest najtańsze z możliwych. Finansowanie, którego dystrybutorem jest Bank Gospodarstwa Krajowego, odbywa się na preferencyjnych warunkach – albo przyjmuje postać bezzwrotnej dotacji, albo jest bardzo nisko oprocentowane (stawka bazowa Wibor 3M, bez marży banku). Ale każdy medal ma dwie strony. Ustawodawca narzucił konkretny sposób wykorzystania rządowych pieniędzy oraz zarządzania mieszkaniami, które powstają w wyniku tych inwestycji. W świetle prawa, gmina zobowiązana jest utrzymać czynsz na bardzo niskim poziomie, a lokale udostępniać tylko najbardziej potrzebującym osobom, czyli takim o niskich dochodach lub znajdujących się w bardzo trudnej sytuacji życiowej.

Dlatego też finansowanie preferencyjne jest dobrym źródłem w przypadku, gdy gmina chce zaspokoić potrzeby osób o najniższych dochodach. Nie jest jednak odpowiednie do budowy zasobu mieszkań dla rozwoju, który pozwoliłby gminie realizować założenia strategiczne i na przykład zatrzymać u siebie absolwentów lub przyciągnąć nowych pracowników. Do tego celu najlepiej nadaje się trzeci rodzaj finansowania.

Finansowanie rynkowe

Finansowanie rynkowe, to różnego rodzaju modele dłużne (kredyty, obligacje) lub modele partnerstwa-publiczno-prywatnego służące pozyskaniu środków na budownictwo mieszkaniowe.

Szczególnym typem takich struktur zyskującym popularność jest finansowanie neutralne względem wskaźników z art. 243 ustawy o finansach publicznych. Wykorzystywane rozwiązania prawno-finansowe w ograniczonym zakresie lub w ogóle nie wpływają na bieżącą zdolność gminy do zaciągania zobowiązań. Realizacja tak finansowanej inwestycji mieszkaniowej nie blokuje gminie zaciągania innych, ważnych zobowiązań, na przykład dotyczących zapewnienia bezpieczeństwa, lokalnego transportu, edukacji i tym podobnych.

Transakcje takie z reguły nie wymagają również zaangażowania przez gminy w początkowej fazie transakcji środków własnych poza wkładem w postaci działki.

Mechanizm finansowania w pewnym uproszczeniu polega na tym, że gminy przekazują zadania w zakresie budownictwa mieszkaniowego kontrolowanym przez siebie spółkom komunalnym. Spółki te zaciągają zobowiązania, natomiast gminy zabezpieczają spłatę tych zobowiązań w sposób, który znajduje odzwierciedlenie w WPF jako wydatek majątkowy.

Aby transakcja nie była tylko zabiegiem księgowym, jej drugim elementem jest zapewnienie racjonalności finansowej, w szczególności zaplanowanie parametrów czynszu zapewniających 100% zwrot inwestycji gminnej w rozsądnym horyzoncie czasu. Z reguły gminy oczekują spłacenia się inwestycji w okresie około 25 lat. W praktyce, nawet biorąc pod uwagę wzrost kosztów prac budowlanych, który miał miejsce w Polsce w ostatnich dwóch-trzech latach stawki zapewniające pełną spłatę kosztów inwestycji kształtują się na poziomie około 13 – 15 zł za m2 mieszkania, tj. miesięcznie około 550 – 750 zł za wykończone mieszkanie.

Czy to dużo? Na pewno więcej od aktualnie stosowanych stawek czynszu za mieszkania komunalne. Ale jednocześnie co najmniej 25% – 30% mniej od czynszów pomiędzy osobami prywatnymi na lokalnych rynkach większości średniej wielkości miast.

Czy samorządy stać na nowoczesne mieszkania na wynajem? Wielu burmistrzów i wójtów patrzących strategicznie na swoje małe ojczyzny uznaje, że nie stać ich, aby takich mieszkań w najbliższej przyszłości nie mieć.

Na ten temat:

Dlaczego gminom opłaca się budować mieszkania na wynajem

Pułapki czekające na gminy, które chcą budować mieszkania

Mariusz Gołaszewski

Ekspert i praktyk rynku kapitałowego, przeprowadził dla samorządów ponad 500 projektów w zakresie finansowania inwestycji i usuwania problemów z długiem. Absolwent Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie i Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego, posiadacz dyplomów Professional Risk Manager oraz ACCA. Wykładowca akademicki i szkoleniowiec. Prezes Zarządu Aesco Group, instytucji zajmującej się opracowywaniem i oferowaniem rozwiązań dla jst w zakresie zarządzania finansami i zadłużeniem.