Czy mieszkanie to prawo obywatelskie, czy też zaangażowanie państwa to „PRL, komuna i promowanie nierobów”. Opowiedzenie się za żadnym z tych haseł nie pomaga w kreowaniu polityki mieszkaniowej państwa, czyli po prostu odpowiedzi na pytanie: po co nam te mieszkania oraz jak je wybudować.

Boom mieszkaniowy lat 2019 – 2021 to zasługa deweloperów i inwestorów indywidualnych napędzany w głównej mierze skrajnie niskimi stopami procentowymi. Skokowy wzrost stóp procentowych już spowodował wstrzymanie wielu inwestycji prywatnych. Z pewnością dane za 2022 i kolejne lata pokażą znacznie spowolnienie skali inwestycji.

Rząd szuka rozwiązań, a mieszkań ubywa

Twarde dane dowodzą, że rządowe programy promocji budownictwa społecznego i samorządowego są nieskuteczne i nie uzupełniają rynku prywatnego.  Inwestycje gminne nie pokrywają ubytków mieszkań wyłączanych z uwagi na zły stan techniczny i sprzedaż. W latach 2013 – 2020 liczba mieszkań należących do gmin spadła o 128 tys. (tj. około 14%). Również w TBS-ach (aktualnie noszących nazwę SIM) widać zaciągnięcie hamulca i wstrzymanie inwestycji.

W 2010 prawie 5% nowych mieszkań było zasługą gmin i TBSów. W 2021 było to już tylko 1%. Pomimo szumnie reklamowanych programów rządowych i miliardów złotych liczba oddawanych do użytkowania mieszkań komunalnych i tzw. społecznych (TBSy, SIMy) systematycznie spada.

Rok 2021 to już absolutne dno, oddano do użytku łącznie około 2.500 tzw. mieszkań społecznych[1], tj. średnio 0,9 lokalu na gminę!


[1] https://www.polskawliczbach.pl/#nieruchomoscihttps://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-mieszkaniowe-w-okresie-styczen-grudzien-2021-roku,5,122.html

Polityka mieszkaniowa – luksus czy konieczność?

Przemyślana polityka mieszkaniowa nie tylko jest pilnie potrzebna, ale po prostu się opłaca nam wszystkim. W długim okresie, polityka mieszkaniowa bezpośrednio wpływa na jakość życia, kierunki migracji wewnętrznych i zewnętrznych.

O ile skala inwestycji mieszkaniowych w 2021 roku była rekordowa (o ironio, jak za Gierka), o tyle rozmieszczenie tych inwestycji było bardzo nierównomierne. Deweloperzy koncentrowali się na największych miastach, pozostawiając odłogiem miasta małe i średniej wielkości. Raczej normą jest to, że w 20 – 30 tys. mieście powstaje rocznie mniej niż 50 mieszkań i domów. W takim mieście młodzi ludzie nie mają żadnych szans na własne „M”. Brak podaży dostępnych mieszkań, nieważne czy deweloperskich czy na wynajem, stanowi jeden z głównych powodów wyjazdów do dużych aglomeracji. 

GUS szacuje, że populacja niektórych gmin skurczy się o 30% do roku 2030! Władze centralne, ale także władze miast i gmin muszą wreszcie zrozumieć, że bez poprawy jakości życia w ich lokalnych środowiskach, przez co należy rozumieć również zaoferowanie dostępnych cenowo mieszkań na wynajem nie zatrzymają trendu depopulacyjnego.

Skokowe zmniejszenie zdolności kredytowej spowoduje spadek sprzedaży mieszkań, a w konsekwencji zmniejszenie skali nowo rozpoczynanych inwestycji. Pogorszą się finanse firm deweloperskich, budowlanych, a także zwiększy ryzyko na rynku bankowym. Rynek mieszkaniowy powinien być równoważony poprzez silną obecność segmentu „społecznego”, tj. nie nastawionego na zysk. Gmina i TBS/SIM nie uzależniają realizacji inwestycji od jej zyskowności w krótkim okresie. Oczekują odzyskania nakładów z czynszu w długim terminie. Horyzont inwestycyjny tych podmiotów to dziesięciolecia, tym samym krótkoterminowe szoki gospodarcze powodujące u innych graczy (np. u deweloperów, inwestorów) nerwowe reakcje nie powinny powodować rezygnacji z inwestycji gminnych i TBS-owskich.

Rynek mieszkaniowy nie jest zrównoważony, gdyż podaż mieszkań „społecznych” jest tak niewielka, że nie amortyzuje wstrząsów wywołanych przez czynniki zewnętrzne. Cała gospodarka tak czy inaczej silnie odczuje kryzys na rynku mieszkaniowym. W krótkim i średnim okresie przemyślana polityka mieszkaniowa oparta na wielu filarach pozwala łagodzić kryzysy wywołane nagłymi wydarzeniami.

Najem czy własność – spór już dawno rozstrzygnięty, ale nie w Polsce

Od lat trwa w Polsce spór o wyższości własności nad najmem i odwrotnie. Turbulencje gospodarcze (wojna w Ukrainie, kryzys paliwowy, skokowy wzrost inflacji, skokowy wzrost stóp procentowych) brutalnie odcisną się w krótkim terminie na rynku mieszkaniowym. Skokowo wzrosła grupa ludzi odciętych od kredytów hipotecznych, a duża część tych, którzy zdążyli wziąć kredyt będzie miała problem ze spłatą. Przed podwyżkami stóp tylko około 30% gospodarstw domowych miało zdolność kredytową. Jak bardzo obniży się ten wskaźnik do końca 2022 roku? Opinia, że mieszkanie jest prywatną sprawą każdego człowieka, i że „każdy” może wziąć kredyt jest po prostu pozbawiona sensu.

Kredyt i własność są super, ale nie każdy chce, może i powinien zaciągać zobowiązanie na 30 lat. Rolą państwa jest zaoferowanie różnych mechanizmów zapewniających realne „prawo do mieszkania”.

W aktualnych warunkach samorządowe i prywatne mieszkania na wynajem powinny stać się istotnym elementem strategii mieszkaniowej. Nie ma powodu, aby młodzi ludzie w Polsce mieli inne poglądy i oczekiwania niż młodzi Niemcy. U naszych zachodnich sąsiadów rośnie presja na zwiększenie roli budownictwa komunalnego, które zapewnia bezpieczne i wygodne życie bez stresów wynikających z 30-letniego kredytu hipotecznego. Przy czym nikt nie myli mieszkania komunalnego, czy spółdzielczego z tzw. socjalem. Lokale komunalne mają umiarkowany czynsz, co w praktyce oznacza, ze opłaty są średnio o kilkanaście procent niższe od czynszów prywatnych. Na zachodzie chyba jeszcze nikt nie wpadł na obiecywanie w kampanii wyborczej państwowych „tanich mieszkań z dojściem do własności”. 

Okazuje się, że zaproponowanie młodym alternatywy do kredytu hipotecznego ma swoje niespodziewane skutki uboczne. To wzrost innowacyjności gospodarki i zaangażowania ludzi młodych w projekty rozwojowe. Bez wiszącego nad nimi kredytu i konieczności zarabiania co miesiąc na kolejną ratę mają większą motywację do szukania wyzwań i pracy nad innowacjami.

Warto zacząć od podstaw – czyli po co te mieszkania?

Zamiast ogłaszać kolejne manifesty polityczne konieczne jest ustalenie wspólnych i niekontrowersyjnych celów polityki mieszkaniowej. Dopiero zgoda co do celów pozwoli na dobór skutecznych narzędzi.

Proponowane cele krajowej polityki mieszkaniowej:

  • Zapewnienie godziwych warunków mieszkaniowych osobom wymagającym wsparcia – perspektywa oczekiwania kilkunastu lat na lokal komunalny tak jak ma to miejsce teraz, jest sprzeczna z tym postulatem. W praktyce państwo i samorządy dotują wszystkich aktualnych najemców mieszkań komunalnych, niezależnie od ich realnych dochodów i potrzeb.
  • Zaoferowanie realnej alternatywy do kredytu hipotecznego poprzez mieszkania na wynajem na stabilnych zasadach.
  • Aktywizacja kapitałów prywatnych.
  • Uzupełnienie rynkowej oferty mieszkaniami „społecznymi”: spółdzielczymi, TBSowskimi, gminnymi, tj. mieszkaniami za czynsz bez marży zysku dewelopera i inwestora, ale także bez dotowania przez ogół społeczeństwa. 
  • Stabilizacja stawek czynszu.

Wśród propozycji celów nie ma ulubionego przez urzędników ministerialnych „zwiększenia liczby mieszkań”, ani też ulubionych wśród polityków „tanich mieszkań”. Pierwszy z nich to przejaw tzw. myślenia silosowego. Skupiamy się na liczbie mieszkań, a nie na tym, po co i dla kogo je robimy. W efekcie, nawet jak te mieszkania w końcu powstaną, to bardzo często nie są one dostosowane do odbiorców, a także okazuje się, że wybudowano je drożej, niż robią to prywatni deweloperzy.

Drugi z tych postulatów oznacza ni mniej ni więcej, tylko dotowanie kosztów budowy mieszkań z podatków. W praktyce dotacje państwowe dostają nie ci, którzy ich potrzebują, tylko ci, którzy najszybciej sporządzą dokumentację i mają polityczne umocowanie. Poza tym, tych dotacji w skali Polski jest tak mało, że nie starcza dla wszystkich. Po zwiększeniu w ostatnim czasie skali dotacji do 80% kosztów budowy środki na cały 2022 wyczerpały się już w marcu. 

Mieszkania – socjal czy rozwój?

Chyba od zawsze rządy i urzędnicy odpowiedzialni za kreowanie polityki mieszkaniowej koncentrowali się na funkcji socjalnej mieszkań. Stąd ciągłe hasła o tzw. tanich mieszkaniach, najlepiej budowanych przez państwowego dewelopera. Polityka mieszkaniowa musi uznać mieszkania jako narzędzie rozwojowe służące m.in. zatrzymaniu ludzi młodych i przyciągnięciu do miasta (kraju) nowych przybyszów.

W listopadzie 2018 roku Gazeta Wyborcza opublikowała we współpracy z The Wall Street Journal tekst pt. „Wielki apetyt na ludzi z dobrym CV”. Dominique Fong opisuje  wyścig miast chińskich o ludzi wykształconych, którzy mogą stać się fundamentem innowacyjności lokalnych gospodarek. Chińskie miasta kuszą wykształconych inżynierów, naukowców i kadrę kierowniczą perspektywą życia w czystym mieście, uwolnieniem się od korków ulicznych, dotacjami do mieszkań. „Miasta wyrywają sobie talenty […] próbują przyciągnąć wykwalifikowanych pracowników, którzy mogą dzielić się wiedzą i napędzać lokalną gospodarkę”.

Wśród samorządowców w Polsce powoli przyjmuje się hasło „mieszkań dla rozwoju”, tj. mieszkań na wynajem, które nie ograniczałyby zdolności inwestycyjnych gmin i do których gmina w praktyce nie dokłada. Pomimo tego, czynsz w takich mieszkaniach może być nawet o połowę niższy niż na rynku prywatnym. To także mieszkania, które mogą być oferowane bez stosowania restrykcyjnego klucza dochodowego grupom społecznym i zawodowym ważnym dla lokalnego rozwoju, np. młodym, absolwentom, pracownikom lokalnych firm, nauczycielom, lekarzom.

Narzędzia polityki mieszkaniowej

Zgoda odnośnie do celów umożliwia opracowanie właściwych narzędzi. Do tej pory stosowane narzędzia były wymyślane przypadkowo i w oderwaniu od realiów. Najnowszy rządowy program gwarantowania za kredytobiorcę części tzw. wkładu własnego jest tego przykładem. Skokowy wzrost WIBOR spowodował, że problemem nie jest wkład własny, ale zdolność do spłaty rat. Tym samym, program jest tak naprawdę martwy, zanim jeszcze na dobre się rozpoczął.

Ale to nie jedyny przykład wymyślania programów bez sensu. W 2017 roku rząd uznał, że remedium na bolączki rynku będzie powołanie de facto państwowego dewelopera budującego mieszkania na wynajem pod szyldem Mieszkanie Plus. Premier ogłosił, że w 2019 spółka państwowa będzie budować 100 tys. lokali. Na razie skala zbudowanych (4,6 tys.) i budowanych (2,5 tys.) mieszkań dramatycznie odbiega od zapowiedzi.

Kolejnym przykładem jest agencja rządowa KZN, która kusi samorządy grantami mającymi głównie służyć pokryciu kosztów administracyjnych spółek tworzonych przez KZN razem z gminami na potrzeby budowy mieszkań. Niestety perspektywa budowy nie została bliżej określona, co oznacza, że jak do tej pory jedynymi prawdziwymi beneficjentami tego programu są zarządy i rady nadzorcze kilkunastu spółek i personel KZN. Program sprawia wrażenie mocno niedopracowanego, a opinie samorządowców na temat tego ile mieszkań uda się wybudować są raczej sceptyczne.   

Trzecim pomysłem jest udzielanie gminom i TBS-om przez BGK kredytów „bez marży banku” oraz rozdawania dotacji pokrywających nawet 80% kosztów budowy mieszkań komunalnych i socjalnych. Jednak skokowy wzrost WIBOR skutecznie ogranicza już i tak mizerne plany inwestycyjne TBS-ów, a dotacje po pierwsze są niewystarczające (limit na 2022 wyczerpał się w marcu), a po drugie nie skłaniają gmin do przemyślanych inwestycji. Skoro jest dotacja, to róbmy cokolwiek.

Przemyślana polityka mieszkaniowa powinna być grą na wielu instrumentach. Jej fundamentem powinny być długoterminowe cele, a nie bieżące potrzeby PR-owe i chęć pokazania w TV kolejnego „wkopania łopaty”, czy „przecięcia wstęgi”.

Polityka mieszkaniowa powinna umożliwić aktywizowanie kapitałów prywatnych na potrzeby rynku deweloperskiego i rynku najmu, sprzyjać rozwojowi bezpiecznych dla obu stron warunków najmu i tym samym zwiększać rolę najmu jako alternatywy do kredytu hipotecznego oraz oferować zwrotne źródła finansowania dla gmin i TBS-ów chcących budować mieszkania na wynajem (bez nieprzemyślanych limitów dochodowych dla najemców).

Aleksander Jankowski

Dyrektor Inwestycyjny w Aesco Group odpowiedzialny m.in. za rozwijanie struktur finansowania samorządowych inwestycji mieszkaniowych. Doradca w Związku Miast Polskich w projekcie „Budowanie potencjału instytucjonalnego średnich i małych miast w Polsce” finansowanym z funduszy norweskich.