Kryzys. To słowo od początku pandemii koronawirusa dominuje w dyskusjach o samorządowych finansach. Powoli zastępuje je jednak inne słowo: katastrofa. Wszystkie wysiłki i myśli włodarzy gmin skierowane są na „gaszenie pożaru”. Ale sama akcja ratunkowa to za mało. Już dziś trzeba planować odbudowę lokalnych finansów.

Nie ma chyba w Polsce gminy, która nie odczułaby kryzysu wywołanego pandemią. Już w marcu pojawiły się pierwsze spadki we wpływach z tytułu PIT i CIT, w kwietniu wpływające kwoty były drastycznie mniejsze niż zakładano. Samorządy alarmują, że w porównaniu do kwietnia ubiegłego roku wpływy te są o około czterdzieści procent niższe! Spadają też dochody z tytułu podatku od nieruchomości, opłat lokalnych i innych. Jaka będzie skala strat? Tego nikt nie jest w stanie jeszcze przewidzieć. Już teraz wiemy jednak, że kryzys znacząco przełoży się na zmniejszenie zdolności inwestycyjnych polskich gmin.

Skutki czasowego zatrzymania życia gospodarczego najmocniej uderzą gminy uzależnione od tych gałęzi gospodarki, które najsilniej tracą w aktualnej sytuacji. Przykładem gmin, gdzie konsekwencje kryzysu będą szczególnie dotkliwe, są ośrodki turystyczne i uzdrowiskowe, w których większość firm działa w sektorze obecnie „zamrożonym”: hotelarstwie, transporcie, gastronomii, usługach rekreacyjnych czy konferencyjnych. Jak zapobiec wystąpieniu takiego kryzysu w przyszłości?

Najlepszym rozwiązaniem jest dywersyfikacja źródeł dochodów poprzez stymulowanie wszechstronnego rozwoju gospodarczego i wspieranie lokalnych firm.

Mieszkania: inwestycje na trudne czasy

Kryzys finansowy wywołany pandemią pokazał, jak ważne jest wspieranie nie tylko lokalnego biznesu, ale też kształtowanie lokalnej polityki społecznej, która w chwilach załamania gospodarczego ułatwi mieszkańcom utrzymanie stabilizacji. Fundamentem tej polityki są inwestycje mieszkaniowe. Dlaczego? Dominujący wciąż model oparty na mieszkaniach własnościowych (zwykle obarczonych sporymi kredytami) i prywatnym najmie oznacza, że podczas kryzysu duża liczba ludzi może mieć problem z zapewnieniem sobie dachu nad głową. Dotyczy to też osób, które zaliczane są do klasy średniej.

Samorządowe inwestycje mieszkaniowe są idealnym wyborem w dzisiejszym czasie. Są nie tylko potrzebne społecznie, ale też mają ogromny wpływ na potencjał gminy i zwiększenie jej zdolności finansowych w przyszłości. Budowa mieszkań to też dobra okazja, by zaangażować, a tym samym – wesprzeć lokalny biznes. W dalszej perspektywie inwestycje mieszkaniowe będą przeciwdziałały depopulacji poprzez tworzenie warunków do związania swojego życia z tym właśnie miejscem. Nie bez znaczenia jest też fakt, że w Polsce wciąż niewiele jest lokalnych inwestycji mieszkaniowych, co oznacza, że gmina, która zdecyduje się na taki krok, pozytywnie wyróżni się na tle innych samorządów. To dla włodarza najlepszy sposób, by pokazać, że myśli przyszłościowo i kieruje się troską o stabilne warunki życia dla mieszkańców.

Myli się bowiem ten, kto uważa, że celem samorządowej inwestycji mieszkaniowej jest wybudowanie określonej liczby mieszkań! Tak samo jak nieprawdą jest, że celem budowy boiska dla dzieci jest samo powstanie boiska. Chodzi o stworzenie dzieciom bezpiecznych warunków do spędzania czasu i uprawiania sportu. W przypadku samorządowych mieszkań celem inwestycji jest zachęcenie uprzednio zdefiniowanych grup społecznych lub zawodowych do ściślejszego związania swoich planów życiowych z naszą gminą. W tym zdaniu są dwa kluczowe człony: zdefiniowana grupa społeczna i związanie planów życiowych z gminą!

Dla kogo budować?

Celem włodarzy gminy jest po pierwsze wskazanie, do kogo będzie kierowana oferta mieszkań. Gminy chcą, aby mieszkania mogły być oferowane grupom społecznym ważnym z punktu widzenia strategicznych interesów konkretnej gminy. Czyli komu? Młodym, których gmina chce zatrzymać przed emigracją, pracownikom firm lokalnych, pracownikom firm z innych gmin, których chcemy przyciągnąć, rodzinom z dziećmi, które mogłyby chodzić do naszych szkół…. Pomysłów jest wiele.

Zwróćmy uwagę, że w charakterystyce tych grup nie pojawia się kryterium niskich dochodów. Nowoczesne inwestycje mieszkaniowe samorządów to już nie lokale socjalne czy komunalne dla najbiedniejszych (choć one też są potrzebne), a tworzenie oferty dla tych, którzy mają stabilną sytuację zawodową, jednak ich dochody nie pozwalają na zaciągniecie kredytu hipotecznego i zakup mieszkania. W praktyce oznacza to… zdecydowaną większość z nas.

Jeśli zaoferujemy ludziom dobrej jakości i prawnie bezpieczne lokum za czynsz, który jest konkurencyjny z najmem prywatnym i kosztem spłaty kredytu hipotecznego, będzie to najlepszy argument, by związać swoje plany życiowe z daną gminą. A jeśli już w niej zamieszkają, będą tu posyłać dzieci do szkół, płacić podatki, korzystać z oferty lokalnych firm, brać udział w życiu kulturalnym. Będą tworzyć społeczność, która jest fundamentem każdej gminy.

Od czego zacząć inwestycje mieszkaniowe?

Po diagnozie sytuacji i uznaniu, że inwestycja mieszkaniowa jest właściwą odpowiedzią na przyjęte cele strategiczne, rozpoczęcie inwestycji musi być poprzedzone analizą zasobów i deficytów! Tylko obiektywna ocena tego co mamy i co umiemy oraz ustalenie, czego potrzebujemy od partnerów zewnętrznych, umożliwi nam skuteczną realizację inwestycji. Najczęściej gminy nie mają instytucjonalnego doświadczenia w realizacji inwestycji mieszkaniowych. Stąd kluczowe jest pozyskanie doświadczonych i zaufanych partnerów, którzy pomogą gminie realizować jej plany.

Skoro gmina nie tyle buduje mieszkania, ale szerzej – oferuje dobre życie – to musi wiedzieć, czego oczekują jej „klienci” i na co ich stać. Mowa tu zarówno o dzisiejszych mieszkańcach gminy, ale również o ludziach z zewnątrz, których gmina chciałaby przyciągnąć. W praktyce, każda gmina konkuruje z sąsiadami bliższymi i dalszymi – dobrze przygotowana oferta mieszkaniowa może być kluczowa dla wyróżnienia się na tle konkurencji.

Ile kosztuje budowa mieszkań?

Ile kosztuje zbudowanie mmieszkania? W praktyce spotyka się wiele przykładów inwestycji samorządowych, których koszt przekracza ceny sprzedaży mieszkań na rynku deweloperskim. Wysoki koszt budowy może być konsekwencją słabego projektu, nieefektywnego prowadzenia inwestycji, czy też nieprawidłowego doboru lokalizacji inwestycji. Deweloper wie, że musi zmieścić się w określonej cenie, gdyż inaczej nie sprzeda mieszkania. To nie tak, że budowa musi kosztować tyle, ile wyjdzie z przetargu!

Paradoksalnie, wysoki końcowy koszt może wynikać z tego, że po drodze gmina stosuje wyłącznie kryterium cenowe i wybiera najtańszych oferentów. Najtańszy projektant zrobi tylko projekt budowlany, bo wykonawczy podniósłby koszt usługi. W efekcie generalny wykonawca znacznie podbija końcową cenę pracami dodatkowymi i zamiennymi. Budynek na końcu jest przestarzały technicznie, koszmarnie drogi w eksploatacji i nieestetyczny. Ze wsparciem partnerów doświadczonych w realizacji inwestycji uda się uniknąć tego rodzaju pułapek.

Finansowanie inwestycji mieszkaniowych w jst

Skąd wziąć na to pieniądze? Gminy na ogół wskazują na dwa źródła finansowania: dotacje oraz kredyty preferencyjne z BGK i środki własne gminy. Z uwagi na prawne uwarunkowania źródeł preferencyjnych, środki te są dostosowane do finansowania typowych inwestycji socjalnych i komunalnych przeznaczonych dla najbardziej potrzebujących. Środki te nie są jednak najlepszym źródłem finansowania inwestycji rozwojowych. Gminy na ogół „zapalają się” do idei środków bezzwrotnych lub bez marży banku. Po głębszej analizie i straceniu kilku miesięcy dochodzą do wniosku, że trzeba skorzystać z innych, bardziej elastycznych, ale ciągle korzystnych kosztowo źródeł finansowania.

Najlepszym rozwiązaniem jest użycie komercyjnych źródeł kredytowych (lub obligacyjnych), których spłata będzie następowała z przychodów z czynszu. Inwestycja mieszkaniowa nie obciąży wtedy bieżącego budżetu gminy. Źródła komercyjne nie są zaś obarczone licznymi ograniczeniami formalnymi i pozwalają gminie na elastyczne kształtowanie warunków najmu mieszkań, a nawet na sprzedaż pojedynczych lokali. Inwestycje mogą być również realizowane przez spółki gminne, np. towarzystwa budownictwa społecznego.

Coraz więcej gmin już rozumie, że bez sensownej polityki mieszkaniowej skierowanej przede wszystkim do ludności o przeciętnych dochodach, ale ciągle za niskich na wzięcie kredytu hipotecznego, nie ma co liczyć na zatrzymanie lub odwrócenie trendów depopulacyjnych. A to przecież ludzie są podstawą zdolności inwestycyjnych gminy i sensem jej istnienia.   

Mariusz Gołaszewski

Ekspert i praktyk rynku finansowego, przeprowadził dla samorządów ponad 500 projektów w zakresie finansowania inwestycji i usuwania problemów z długiem. Absolwent Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie i Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego, posiadacz dyplomów Professional Risk Manager oraz ACCA. Wykładowca akademicki i szkoleniowiec. Posiada wieloletnie doświadczenie zdobyte na stanowiskach managerskich i w zarządach firm konsultingowych i w bankowości. W 2005 r. współtworzył pierwszy w Polsce dedykowany bank sektora publicznego. Prezes Zarządu Aesco Group (www.aesco.com.pl), instytucji zajmującej się opracowywaniem i oferowaniem rozwiązań dla JST w zakresie zarządzania finansami i zadłużeniem.

Aleksander Jankowski

Dyrektor Inwestycyjny w Aesco Group odpowiedzialny m.in. za rozwijanie struktur finansowania samorządowych inwestycji mieszkaniowych. Doradca w Związku Miast Polskich w projekcie „Budowanie potencjału instytucjonalnego średnich i małych miast w Polsce” finansowanym z funduszy norweskich.