chinacity
chinacity

Wykształceni i utalentowani nie muszą wybierać metropolii. Czego polskie samorządy mogą nauczyć się od Chin?

Wartościowi pracownicy to największy kapitał. Jak go przyciągnąć? Przykład Chin pokazuje, że w walce o specjalistów z dobrym CV małe miasta mogą wygrać z aglomeracjami. Kartą przetargową okazuje się mieszkalnictwo. To ważny sygnał dla polskich samorządów.

Wysysanie najlepiej wykształconych i utalentowanych pracowników przez aglomeracje to zjawisko, z którym boryka się większość rozwiniętych państw na świecie. Z rosnącą centralizacją biznesu i depopulacją mniejszych ośrodków postanowiły zmierzyć się także Chiny.

W listopadzie 2018 roku pojawił się w Gazecie Wyborczej artykuł stworzony we współpracy z The Wall Street Journal pt. „Wielki apetyt na ludzi z dobrym CV”. Autor, Dominique Fong opisuje wyścig miast chińskich o ludzi wykształconych, którzy mogą stać się fundamentem innowacyjności lokalnych gospodarek. Chińskie miasta średniej wielkości kuszą wykształconych Chińczyków, inżynierów, naukowców i kadrę kierowniczą. W jaki sposób? Perspektywą życia w czystym mieście (bez smogu), uwolnieniem się od korków ulicznych, dotacjami do ceny nabycia mieszkań – oferują też inne dodatki socjalne i ułatwienia w uzyskaniu meldunku, co w chińskich realiach jest kwestią bardzo istotną.

„Miasta wyrywają sobie talenty, co dowodzi, że nie konkurują o przetrwanie, ale o dobrobyt. […] miasta próbują przyciągnąć wykwalifikowanych pracowników, którzy mogą dzielić się wiedzą i napędzać lokalną gospodarkę”.

He Chen, 31-letni manager z miasta Xi’an (12 mln ludzi) opowiada, że tylko 5 z 30 kolegów i koleżanek pozostało w rodzinnym mieście, a reszta wyjechała w świat w poszukiwaniu lepszego życia. Wyjechała, bo kilkanaście lat wcześniej nie widziała dla siebie perspektyw w rodzinnym mieście i skusiła się blichtrem wielkich aglomeracji. Teraz Xi’an rozwija centrum nowych technologii, inwestuje w infrastrukturę i wydaje mnóstwo pieniędzy na przyciągnięcie specjalistów, których kilkanaście lat temu tak beztrosko „wypuścił z rąk”. W latach 2017 – 2018 Xi’an ściągnęło 440 tys. absolwentów, co stanowi połowę planów. Razem z rodzinami, to może stanowić nawet 15% aktualnej ludności tego miasta… A to zupełnie zmienia strukturę lokalnej społeczności i sprzyja rozwojowi miasta.

Czy w Polsce to też możliwe?

Czy przykład Chin jest zbyt egzotyczny? Czy możemy wyciągnąć z niego jakieś wnioski dla Polski?  Oczywiście skala Chin jest niewyobrażalna. Jednak z polskiej perspektywy dobrze znamy te same problemy: mniejsze miasta wyludniają się, młodzież wyjeżdża na studia i zostaje na stałe w największych ośrodkach, które dają największe możliwości rozwoju zawodowego.

Większość gmin w Polsce doświadcza depopulacji. Ludność systematycznie przenosi się w kierunku największych aglomeracji, a częściowo również za granicę w kolejnych falach emigracji. Główny Urząd Statystyczny szacuje, że populacja niektórych gmin skurczy się o 30% w okresie 2017 – 2030! Władze miast i gmin muszą wreszcie zrozumieć, że bez poprawy jakości życia w ich lokalnych środowiskach nie zatrzymają trendu depopulacyjnego w swoich lokalnych ojczyznach.

Przez pewien czas wydawało się, że to proces nieuchronny, którego nic już nie może zatrzymać. Przykład pandemii pokazał jednak, że nowoczesne technologie pozwalają wykonywanie pracy z dala od siedziby firmy. Nawet najbardziej wykwalifikowani pracownicy mogą wykonywać swoje obowiązki z dala od metropolii. Zmiany kulturowe w Europie wzmacniają tę tendencję czyniąc życie w małych i przyjaznych człowiekowi miastach pożądaną odmianą wobec wyścigu szczurów w zgiełku wielkiego miasta. Życie w małym mieście przestaje więc stać w sprzeczności z ambicjami zawodowymi. A lokalność i życie w stylu slow są coraz modniejsze.

Małe miasta: nowa wizja rozwoju

Małe miasta mają ogromny potencjał rozwoju pod warunkiem, że skutecznie przyciągną wykształconych ludzi, na których oprą nowoczesną gospodarkę. W znacznej mierze mogą to być ludzie, którzy kiedyś wyjechali z tego miasta do metropolii w poszukiwaniu lepszych perspektyw. Nie zaskakuje nas już budowa zakładu wysokich technologii w małym mieście. Przyszłość to oparcie rozwoju miasta i gminy o wiedzę, kwalifikacje, potencjał kulturalny i edukację. Oparcie lokalnej gospodarki na taniej sile roboczej jest drogą donikąd.

Jak ich jednak przyciągnąć? Małe miasta nie mogą ścigać się z aglomeracjami, konkurując z nimi w takich kategoriach, jak liczba międzynarodowych korporacji, ośrodków akademickich, kin, teatrów czy klubów. Taki wyścig jest z góry skazane na porażkę. Szansą dla mniejszych miast jest poszukanie swojej unikalnej drogi i zaoferowanie tego, czego w aglomeracjach nie znajdziemy: większego spokoju i innego rytmu życia, czystego powietrza, dostępu do przyrody, większego wpływu jednostki na sprawy lokalne. Idea „smart city” to dziś nie tylko miasto oparte na nowoczesnych technologiach (choć są one bardzo ważne), ale miasto, w którym dobrze się żyje. Miasto bezpieczne, z wysokiej jakości edukacją publiczną i dobrze zorganizowanym transportem lokalnym.

Jednak tym, czym małe miasta mogą naprawdę zdystansować metropolie, są mieszkania. A konkretnie – dobrze rozwinięte budownictwo samorządowe na wynajem kierowane do szerokiej grupy ludzi.

Problem mieszkaniowy: od lat nierozwiązany

Kolejne specjalistyczne konferencje udowadniają, że w Polsce deficyt mieszkań wynosi co najmniej pół miliona lokali. Jednak to nie pokazuje jeszcze pełnej skali problemu. W porównaniu do parametrów innych krajów UE statystyczna jakość istniejących mieszkań (rozumiana jako ich wielkość i stan techniczny) jest bardzo niska.

Bardzo dużym problemem jest też brak stabilności na rynku mieszkaniowym. Niewielkie zasoby lokalowe pozostające w rękach samorządów sprawiają, że większość skazana jest na wybór między najmem komercyjnym, zwykle od osób prywatnych, a wieloletnim kredytem hipotecznym, który stanowi wysokie obciążenie budżetu domowego i ogranicza mobilność. Kredyt jest też bardzo ryzykowny – coraz częściej mawia się, że tylko trzy niespłacone raty kredytu dzielą klasę średnią od bezdomności. A kryzys wywołany przez COVID-219 pokazał, że problemy ze spłatą kredytu to całkiem prawdopodobny scenariusz nawet dla osób dobrze zarabiających.

Jednocześnie rośnie grupa ludzi odciętych od rynku kredytów hipotecznych z uwagi na wyśrubowane wymagania dotyczące zdolności kredytowej. To grupa ludzi pracujących, którzy – paradoksalnie – znajdują się w najtrudniejszej sytuacji. Są zbyt bogaci, by móc liczyć na mieszkanie komunalne, zbyt biedni, by dostać kredyt.

A przecież sytuacja mieszkaniowa ludności jest jednym z głównych czynników wpływających na jakość życia. Słaby zasób lokali i brak perspektyw na poprawę warunków mieszkaniowych stanowi, oprócz perspektyw rynku pracy, podstawowy argument za wyjazdem do większego miasta. Brak stabilizacji mieszkaniowej i konieczność życia pod presją kredytu wpływają też na ogólny poziom stresu Polaków. Negatywnie wpływają także na demografię – wiele osób deklaruje, że nie decyduje się na dziecko lub kolejne dzieci ze względu na warunki mieszkaniowe.

Dlaczego samorządy nie budują mieszkań?

Powstaje więc pytanie: jeśli nie ma wątpliwości, że mieszkania samorządowe, dostępne w ramach wynajmu są potrzebne i miałyby bardzo korzystny wpływ na sytuację miast, dlaczego nie są budowane? Dlaczego tak niewiele gmin decyduje się na to, żeby inwestować w zasób lokali? Statystyki pokazują to jasno: według GUS w latach 2017 – 2018 gminy sprzedały 35 tys. mieszkań komunalnych, a wybudowały zaledwie 3,5 tys.

Bardzo dużym problemem jest postrzeganie samorządowego budownictwa mieszkaniowego wyłącznie poprzez jego funkcję socjalną – i to zarówno przez włodarzy jak i społeczeństwo. Przyjęło się, że mieszkania „komunalne”, jak często określane są lokale wynajmowane od gminy, przeznaczone są dla osób biednych, niezaradnych życiowo. Mieszkanie w takim lokalu w niektórych miastach jest wręcz stygmatyzujące. Widać to w samym języku: potocznie mówi się, że mieszkanie komunalne trzeba sobie „załatwić”, „wystać w kolejce”, że gmina „daje mieszkania”. Bardzo rzadko pojawia się natomiast słowo „najem”. Gminny zasób lokali jest prawnie i praktycznie niedostępny dla osób o średnich dochodach.

Brakuje też postrzegania gminnego budownictwa mieszkaniowego jako bardzo ważnego, wręcz kluczowego elementu kreowania atrakcyjnych warunków do życia dla całej wspólnoty.  Nadal wiele gmin postrzega mieszkanie komunalne jako „załatwienie” problemu na linii gmina – konkretne gospodarstwo domowe. Biorąc pod uwagę wymagane nakłady na powstanie i utrzymanie mieszkania komunalnego, „uzysk” wdzięcznego wyborcy okupiony jest zbyt wysokim kosztem finansowym.

Rozwojowi gminnego budownictwa mieszkaniowego nie sprzyja też panujące powszechnie przekonanie, że rynek mieszkaniowy powinien być oparty na własności. Większość Polaków uważa, że mieszkanie powinno być indywidualną sprawą człowieka, że przecież „każdy” może wziąć kredyt i kupić sobie mieszkanie. Oczekiwanie, by kwestię mieszkalnictwa rozwiązać na poziomie systemowym nazywa się wręcz „roszczeniowością”. Tymczasem są to rozwiązania powszechnie stosowane w wielu krajach rozwiniętych.

Brak wsparcia państwowego

Można przypuszczać, że więcej gmin decydowałoby się na inwestycje mieszkaniowe, gdyby funkcjonowała spójna, koordynowana przez państwo strategia wsparcia tego typu przedsięwzięć. Niestety, kolejne rządy, podejmując kwestię mieszkań, proponują raczej nieskoordynowane rozwiązania punktowe. Są one skoncentrowane na szybkim efekcie PR, a do tego zasady gry zmieniają się niemal co roku: Mieszkanie Plus, Krajowy Zasób Nieruchomości, Mieszkania za Grunt, Mieszkanie na Swoim, Partnerstwo Publiczno-Prywatne, Najem z dojściem do własności, Fundusz Dopłat… Festiwal programów, modeli, rozwiązań, ale wciąż brak myśli przewodniej, koordynacji i przede wszystkim stabilizacji warunków działania.

Przeciętna inwestycja mieszkaniowa na wynajem spłaca się w 20 – 30 lat. Przy wciąż zmieniających się regułach gry bardzo trudno jest podjąć gminie decyzję o tym, jak powinny wyglądać inwestycje mieszkaniowe i wskazać, które modele będą dla niej optymalne.

Iść w ślady Niemiec?

W polskich warunkach tylko 30% gospodarstw domowych ma zdolność kredytową. W większości małych i średnich miast nie obserwuje się także większej aktywności deweloperów. Z tego powodu to właśnie samorządowe mieszkania na wynajem będą kluczowym elementem składającym się na dobre warunki życia w mieście.

Nie ma powodu, aby młodzi ludzie w Polsce mieli inne poglądy i oczekiwania niż młodzi Niemcy. U naszych sąsiadów rośnie presja na zwiększenie roli budownictwa komunalnego, które zapewnia bezpieczne i wygodne życie bez stresów wynikających z 30-letniego kredytu hipotecznego. Co ważne, mieszkania te z założenia nie są przeznaczone do sprzedaży. W państwach zachodnich żaden z polityków nie zaryzykowałby obiecania w kampanii wyborczej państwowych „tanich mieszkań z dojściem do własności”. Dlaczego? Bo wartością jest jak największy zasób tych lokali, a nie ich przekazywanie w ręce osób indywidualnych.

Trzeba też podkreślić, że w Niemczech nikt nie postrzega mieszkań komunalnych jako elementu wsparcia socjalnego. Oczywiście istnieją lokale socjalne dla najbiedniejszych, ale podstawę systemu stanowią mieszkania z umiarkowanym czynszem (zgodnie z danymi Institut der deutchen Wirtschaft czynsz komunalny jest średnio o 15 proc. niższy od czynszu w najmie prywatnym) i umową gwarantującą stabilność najmu. Taki system jest z wielu względów bardzo korzystny społecznie: zwiększa mobilność, ułatwia młodym ludziom usamodzielnianie się, pozwala elastycznie dopasowywać mieszkanie do zmieniających się potrzeb. Wpływa też na…innowacyjność gospodarki. Jak to możliwe? Ludzie, którzy nie są obciążeni wieloletnimi kredytami hipotecznymi mają więcej odwagi, żeby zainwestować w innowacyjne, a przez to bardziej ryzykowne, przedsięwzięcia.

Mieszkaniowa (r)ewolucja: od czego zacząć?

Samorządy mają znaczne zasoby mieszkań socjalnych i tzw. komunalnych obciążonych zaszłościami historycznymi. Niskie czynsze nie pokrywające realnych kosztów utrzymania, statystycznie zły stan techniczny tych lokali, znaczny procent zaległości czynszowych. Obie strony relacji samorząd-najemca często prześcigają się w postawach roszczeniowych. W tym obszarze żadna rewolucja nie wydaje się możliwa. Samorządy muszą ewolucyjnie zmieniać zasady gospodarowania swoim zasobem, a w szczególności muszą rozwijać trzeci segment – tzw. mieszkań dla rozwoju.

Czym są mieszkania dla rozwoju? To mieszkania na wynajem, które z jednej strony samofinansują się, a z drugiej są dostępne cenowo dla osób o przeciętnych dochodach. Czynsze w takich mieszkaniach mogą być nawet o 30 – 50% niższe niż w lokalach wynajmowanych przez osoby prywatne. Dlaczego tak bardzo? Bo w miastach regionalnych średniej wielkości jest bardzo niska podaż mieszkań na wynajem i to właściciele z reguły dyktują ceny.  Jednak zaletą mieszkań dla rozwoju jest nie tylko wysokość czynszu, ale też jasne i stabilne zasady najmu. Rosnące zasoby mieszkań dla rozwoju pomogą przełamać z jednej strony stereotyp mieszkania „komunalnego” jako przeznaczonego dla najbiedniejszych, a z drugiej – najmu jako tymczasowej formy realizacji potrzeb mieszkaniowych, która z czasem musi zostać zastąpiona zakupem na własność.

Mieszkania dla rozwoju nie generują deficytu w budżecie gminy, tym samym nie ograniczają zdolności inwestycyjnych gminy, mają wysoką jakość i budują trwałą więź pomiędzy lokalną wspólnotą i najemcą.  Mieszkania dla rozwoju stymulują lokalny rynek deweloperski, kreują ład przestrzenny oraz budują siłę finansową gminy.

I wcale nie najważniejsze są precyzyjne wyliczenia „na głowę każdego nowego mieszkańca” kwoty PIT, CIT, subwencji oświatowej, podatków od nieruchomości i innych wpływów budżetu lokalnego. Przykład takich miast jak Xi’an pokazuje, że wykształceni i dynamiczni mieszkańcy (zarówno Ci, których udało się nam zatrzymać, jak i Ci, których skutecznie zaprosiliśmy do naszego miasta) przede wszystkim integrują się z lokalną społecznością, zwiększają lokalny potencjał wiedzy, doświadczenia i kultury, co w bezpośredni sposób przyspiesza rozwój miasta i polepsza warunki życia jego mieszkańców.   

Aleksander Jankowski

Dyrektor Inwestycyjny w Aesco Group odpowiedzialny m.in. za rozwijanie struktur finansowania samorządowych inwestycji mieszkaniowych. Doradca w Związku Miast Polskich w projekcie „Budowanie potencjału instytucjonalnego średnich i małych miast w Polsce” finansowanym z funduszy norweskich.